전세 유지 vs 주택 매수: 금리 전망보다 5년 현금흐름으로 비교하는 방법

전세를 유지할지 집을 살지 고민할 때 “금리가 내릴까, 집값이 오를까”라는 전망부터 맞히려 하면 결정이 어렵습니다. 실제로는 같은 집에서 같은 기간 거주한다고 가정하고, 내 돈과 대출, 매달 나가는 돈, 마지막에 남는 자산을 한 장에 놓는 것이 먼저입니다. 아래에서는 5년을 기준으로 계산 순서와 예시를 보여드립니다. 숫자는 이해를 돕기 위한 가정이며, 현재 대출 상품의 제시 금리나 특정 지역의 시세를 뜻하지 않습니다.

비교의 출발점은 같은 거주기간과 같은 초기 자금입니다.

1. 서로 다른 두 집을 비교하지 않기

전세 3억원짜리 집과 매매 6억원짜리 집을 비교하더라도 위치·면적·상태·거주 만족도가 크게 다르면 계산 결과만으로 결론을 낼 수 없습니다. 우선 거주할 집이 같거나 생활 조건이 충분히 비슷한 선택지를 고르고, 실제 머물 가능성이 높은 기간을 정하세요. 2년 안에 이사할 가능성이 크다면 5년 계산 외에 2년 계산도 따로 해야 합니다.

이때 가용 현금을 모두 계약에 쓰는 계획은 위험합니다. 아래 예시의 3억2천만원은 주거 선택에 배정한 돈이고, 실직·수리·이사 등에 대비한 비상자금은 별도로 마련했다고 가정합니다.

2. 전세와 매수에 넣을 항목

전세는 보증금 가운데 자기자금과 전세대출을 나눠 적습니다. 대출이 있다면 이자·보증료를, 없다면 보증금에 묶인 돈을 다른 곳에 쓸 수 없는 기회비용을 검토합니다. 이사비·중개보수·반환보증 비용과 계약 갱신 때 추가로 필요한 보증금도 빠뜨리지 마세요. 만기에 돌려받을 보증금은 원칙적으로 지출이 아니라 회수할 자산이지만, 반환 시점과 위험은 따로 확인해야 합니다.

매수는 자기자금, 실제 승인 가능한 주담대, 취득세·등기·중개보수, 매달 갚는 원금과 이자, 재산세·수선비 등 보유비용, 5년 뒤 팔 때의 비용과 남은 대출을 적습니다. 관리비는 두 선택지에서 공통으로 드는 부분과 매수해서 추가로 부담하는 부분을 구분합니다. 매도 가격은 하나로 단정하지 말고 하락·보합·상승으로 나눠 봅니다.

3. 같은 돈으로 5년을 비교해 보기

이 예시는 같은 주택에 전세로 살거나 매수해 산다고 가정합니다. 시작할 때 주거용으로 쓸 수 있는 현금은 3억2천만원입니다. 전세보증금 3억원, 매매가격 6억원, 매수 때 주담대 3억원을 가정합니다. 전세 계약·이사 관련 비용은 300만원, 매수 때 취득·등기·중개 등 비용은 합계 2천만원, 매수 후 추가 보유비용은 연 200만원, 5년 뒤 매도 관련 비용은 400만원으로 둡니다. 이 금액들은 법정 요율이나 견적이 아니라 계산을 위한 임의의 숫자입니다.

주담대는 연 4%가 5년간 유지되는 30년 원리금균등상환으로 가정합니다. 실제 금리나 승인 조건을 안내하는 수치가 아닙니다. 월 납입액은 약 143만2천원, 60개월 납입액은 약 8,593만원입니다. 이 중 약 2,866만원은 원금을 갚은 돈이고 약 5,728만원은 이자입니다. 5년 뒤 남은 대출 원금은 약 2억7,134만원입니다. 원금을 갚은 2,866만원을 이자처럼 전부 소비 비용에 넣으면 매수의 비용을 과대평가합니다.

전세를 유지하면

3억2천만원 중 보증금 3억원과 계약·이사비 300만원을 쓰면 현금 1,700만원이 남습니다. 5년 동안 매수자의 월 지출과 같은 약 9,593만원을 저축합니다. 만기에 보증금 3억원을 전액 돌려받는다면 5년 뒤 자산은 약 4억1,293만원입니다. 계산은 보증금 3억원 + 남은 현금 1,700만원 + 저축 약 9,593만원입니다.

집을 사서 가격이 그대로라면

자기자금 3억원과 대출 3억원으로 6억원짜리 집을 사고, 남은 2천만원을 취득 관련 비용으로 씁니다. 5년간 주담대와 보유비용을 내고 집을 6억원에 팔면, 매도비용 400만원과 남은 대출 약 2억7,134만원을 뺀 5년 뒤 자산은 약 3억2,466만원입니다. 이 가정에서는 전세 쪽보다 약 8,828만원 적습니다.

같은 조건에서 5년 뒤 집값이 약 8,828만원(매매가 6억원 대비 약 14.7%) 올라야 두 자산이 비슷해집니다. 예를 들어 9천만원 오른 6억9천만원에 팔 수 있다면 매수 쪽 자산은 약 4억1,466만원이 되어 전세보다 약 173만원 많습니다. 반대로 집값이 6천만원 떨어진다면 매수 쪽은 약 2억6,466만원으로 내려갑니다. 이 차이는 미래 집값을 맞혔다는 뜻이 아니라, 내 조건에서 어느 정도 가격 변화가 있어야 비용 차이가 메워지는지 보여 주는 기준선입니다.

이 단순 계산에는 전세보증금 인상, 보증금 반환 지연, 대출금리 변동, 저축 수익·세금, 양도소득세 가능성, 주택별 수리비 차이, 주거 안정의 가치가 들어 있지 않습니다. 항목 하나만 달라져도 손익분기점은 움직입니다. 특히 5년 뒤 반드시 판다는 가정이 맞지 않으면 매도비용을 그 시점에 넣는 것이 적절한지도 다시 정해야 합니다.

4. 내 숫자로 바꿀 때 확인할 순서

1. 기간: 2년·5년·10년 중 실제 거주 가능성이 높은 기간을 먼저 고릅니다. 조기 이사 가능성이 있으면 더 짧은 기간도 계산합니다.
2. 초기 현금: 계약 후에도 비상자금이 남는지 확인하고, 전세와 매수에 같은 출발 금액을 씁니다.
3. 실제 견적: 전세대출 또는 주담대의 승인 가능액, 금리 유형, 상환 방식, 중도상환 조건을 금융회사에 확인합니다. 취득·등기·중개·이사비는 거래별 견적으로 바꿉니다.
4. 월 예산: 매수자의 원리금과 추가 보유비용만큼 전세 거주자가 저축할 수 있는지, 실제 생활비를 반영해 맞춥니다.
5. 마지막 자산: 전세는 돌려받을 보증금과 남은 저축액을, 매수는 예상 매도가격에서 대출잔액과 매도비용을 뺀 금액을 구합니다.
6. 세 시나리오: 집값 보합뿐 아니라 하락과 상승, 금리 상승과 하락, 전세보증금 증액을 각각 넣어 결과가 얼마나 바뀌는지 봅니다.

계산 결과가 비슷하다면 숫자로 표현하기 어려운 조건도 중요합니다. 아이의 학교, 직장 이동 가능성, 집을 고칠 자유, 보증금 반환의 안전성, 주택가격이 떨어져도 버틸 현금흐름을 함께 판단하세요. 집을 오래 보유할 수 있는 사람과 2년 안에 옮겨야 하는 사람에게 같은 결론을 적용할 수는 없습니다.

계약 전에 볼 자료

기준금리 추이는 한국은행 기준금리 자료에서 확인할 수 있습니다. 기준금리와 개인 주담대의 실제 적용금리는 다릅니다. 대출규제와 실수요자 관련 설명은 금융위원회 부동산 금융대책 자료를 참고하되, 자신의 한도와 실행 가능일은 금융회사에서 다시 확인하세요.

대출한도 점검 순서는 주택담보대출 LTV·DSR·한도 확인법, 계약 후 대출액이 줄어드는 경우는 잔금 부족액 계산법에서 이어서 볼 수 있습니다.

이 글은 전세와 매수의 비교 방법을 설명하는 일반 정보입니다. 예시 금리·가격·비용은 가정값이며 실제 금융상품 조건이나 수익 전망이 아닙니다. 계약 전에는 거래 세금, 대출 심사, 보증금 반환 위험과 최신 제도를 각각 확인해야 합니다.